Rechtssprechung zu Betriebskosten

Hausreinigung

Eine im Mietvertrag festgelegte Vereinbarung, die zwei unterschiedliche Regelungsinhalte umfasst, verstößt gegen das Transparentgebot

Im Mietvertrag haben die Parteien vereinbart, dass die Kosten der [...] Hausreinigung „nach Erfordernis“ auf die Mieter umgelegt werden können. Diese sind grundsätzlich umlagefähig gemäß § 556 BGB in Verbindung mit § 27 II. BV.
In einer „Zusätzlichen Vereinbarung“ (unter drucktechnisch deutlicher Hervorhebung) haben die Parteien vereinbart, dass die Reinigung der Treppen und Flure sowie aller anderen Gemeinschaftseinrichtungen sowie auch die Räum- und Streupflicht im Winter im gegenseitigen Wechsel erfolgt. Darüber hinaus wurde im nächsten Absatz aber zugleich vereinbart, dass der Mieter einer Umlage der entstehenden Kosten auf die Betriebskosten zustimmt, sollte der Vermieter die Reinigung bzw. Räum- und Streupflicht an eine Firma übertragen

Dies ermöglicht dem Vermieter willkürlich zu entscheiden, ob und wann die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch wenn die Reinigung durch die Mieter ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Eine willkürliche Regelung im Mietvertrag ist dann grundsätzlich unwirksam, weil sie für den Mieter nicht überschaubar ist und diesen benachteiligt.

Quelle: (AG Naumburg 12 C 528/09)

Bedienungskosten

Bei einer vollautomatisch arbeitenden Heizungsanlage sind Bedienungskosten nur im ganz begrenztem Umfang ansatzfähig.

Der Zeitaufwand für einen Hausmeister, der bei besonderen Erfordernissen wie Warmwassereinstellung bzw.Tag/Nacht - Schaltung tätig wird, könnte 2-3 mal jährlich mit 20 Minuten berechnet werden.

Quelle: (AG Naumburg, 0C 246/00(N))

Wohnungsleerstand

Der auf die leerstehenden Wohnungseinheiten entfallende Anteil an Betriebskosten ist durch den Vermieter zu tragen.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den einmal vereinbarten Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung zu ändern.

Quelle: (AG Weißenfels, 1C 127/03)

Grundsteuernachforderungen

Sofern Betriebskostenabrechnungen vorbehaltlos erstellt wurden, kommt eine rückwirkende Umlage von Grundsteuern nicht mehr in Betracht.

Da es sich bei Grundsteuern um feste Kosten handelt, die grundsätzlich anfallen und mit deren Geltentmachung der Vermieter rechnen muss, hat er bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung einen entsprechenden Vorbehalt in die Abrechnung aufzunehmen.

Nur so kann er nachträglich diese Betriebskosten in einer späteren Abrechnung noch umlegen.

Quelle: (Hinweisbeschluss AG Naumburg 3C 148/01)

Heizkostenabrechnung - Fernwärme

Vorhaltekosten für Hausanschlussstationen sind nur insoweit Betriebskosten, als sie neben Wartungskosten nicht auch Investitions- und Reparaturkosten umfassen.

Quelle: (AG Weißenfels 1C 774/01)

Gastankmiete

Eine Umlage von Kosten für die Anmietung eines Gastanks sind in keinem Fall umlagefähig. Die Mietkosten eines Gastanks fallen nicht in den Katalog der Betriebskostenverordnung und ersetzt lediglich die Anschaffungskosten des Gastanks. Anschaffungskosten sind als Betriebskosten niemals umlagefähig.

Quelle: ( AG Naumburg 13 C 60/03 )

Wasser/ Abwasserkostenberechnung

Es entspricht nicht billigem Ermessen im Sinne von §§ 315, 316 BGB, die nicht verbrauchsabhängig anfallenden Kosten der Wasserversorgung, wie die Gebühr für Zählermieten und Zählerwartung, verbrauchsabhängig umzulegen.

Eine korrekte Berechnung der Kosten für die Unterhaltung des Wasserzählers ist deshalb für die gesamte Wirtschaftseinheit zu gleichen Anteilen auf die jeweiligen Wohnungen zu verteilen.Auch der Mieter, welcher einen höheren Wasserverbrauch verursacht, benötigt ebenfalls nur einen Zwischenzähler, der genau die gleichen Kosten veranlasst, wie der für den Mieter mit geringerem Verbrauch.

Quelle: ( LG Dessau 7 S 358/01)

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Ein Vermieter hat keinen Anspruch auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung 2001, wenn dem Mieter die Abrechnung erst 2003 zu geht.

Das nicht vertreten müssen des Vermieters liegt etwa dann vor, wenn Versorgungsunternehmen die Abrechnung der Entgelte erst verspätet nach dem Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung erstellt haben. Hier hat ein Vermieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Rechnungslegung der einzelnen Versorger.

Beautragt der Vermieter ein Abrechnungsunternehmen mit dem Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, hat er auf Grund des bestehenden Vertragsverhältnisses die Möglichkeit, Einfluss auf die Firma hinsichtlich der rechtzeitigen Fertigung der Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Unterlässt er dies, ist von einer vom Vermieter verschuldet verspäteten Abrechnung der Betriebskosten auszugehen.

Quelle: ( AG Dessau 4 C 743/03 )

Messdifferenz bei Wasser/Abwasserabrechnung

Übersteigt der am Hauptwasserzähler erfasste Verbrauch die Summe der gemessenen Verbräuche in den Wohnungen um ein Drittel, ist von einer nicht nachvollziehbar gestalteten Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten auszugehen.

Es reicht nicht aus, die tatsächlich entstandenen Wasserkosten den einzelnen Nutzern entsprechend ihrer Verbrauchserfassung ins Verhältnis zu dem erfassten Gesamtverbrauch aufzuteilen.

Bei derartigen Abweichungen handelt es sich auch nicht um einen zu vernachlässigenden Differenzbetrag, sondern um eine Differenz, die sich durch hinzunehmende Ungenauigkeiten der Wasserverbrauchserfassung nicht erklären lässt.

Quelle: ( AG Dessau 4 C 743/03 )